Thị trường bất động sản là gì? 3 yếu tố hình thành

Có không ít các nhà đầu tư vẩn đang thắc mắc rằng thị trường bất động sản là gì? Đầu tư thị trường bất động sản như thế nào? Nếu bạn cũng đang là người băn khoăn về các câu hỏi này thì hảy cùng F88 tìm hiểu qua bài viết này nhé.

Bất động sản là gì?

Bất động sản, theo cách hiểu đơn giản, là những tài sản không thể di chuyển được và gắn liền với đất đai, công trình xây dựng… Theo Bộ luật Dân sự sửa đổi năm 2015, bất động sản bao gồm 4 loại hình:

• Đất đai: Đây là tài sản bất động sản nền tảng.

• Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: Bao gồm các công trình xây dựng không thể di chuyển như nhà ở, các công trình công cộng.

• Tài sản gắn liền với đất đai: Như rừng, cây lâu năm, tài sản nông nghiệp.

• Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Là các tài sản có thể di dời nhưng vẫn được coi là bất động sản nếu gắn với công trình.

Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể được phân loại dựa trên những tiêu chí khác nhau, tùy vào tính chất, mục đích và các yếu tố pháp lý.

• Bất động sản xây dựng: Bao gồm đất và các tài sản liên quan như cơ sở hạ tầng, công trình thương mại, nhà xưởng... Nhóm này chiếm tỷ lệ cao nhất trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam, có vai trò quan trọng với sự phát triển kinh tế.

• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Chủ yếu là các loại đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối… Nhóm này chưa được đầu tư xây dựng quy mô, thường là tư liệu sản xuất.

• Bất động sản đặc trưng: Hầu như không được giao dịch trên thị trường hoặc nếu có thì rất ít, như nhà thờ họ, đình chùa, công trình di sản, nghĩa trang, đài tưởng niệm…

Ngoài ra, bất động sản còn phân loại dựa trên mục đích sử dụng:

• Bất động sản nhà ở: Dùng để ở, như nhà riêng, biệt thự, căn hộ chung cư, nhà ở xã hội…

• Bất động sản thương mại: Dùng cho kinh doanh, gồm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn…

• Bất động sản công nghiệp: Đáp ứng nhu cầu sản xuất như khu công nghiệp, nhà xưởng…

• Bất động sản nghỉ dưỡng: Phục vụ du lịch, như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, resort…

• Bất động sản nông nghiệp: Đất cho trồng trọt, chăn nuôi, làm trang trại…

• Bất động sản công cộng: Công trình phục vụ công cộng như công viên, trường học, trung tâm y tế…

• Bất động sản hạ tầng: Các công trình hạ tầng như đường xá, hệ thống điện nước…

Thị trường bất động sản là gì? Đầu tư bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là nơi giao dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu đất và tài sản trên đất diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định và thời điểm cụ thể. Thị trường này gắn liền với nhiều ngành nghề như đất đai, xây dựng, thuế và giao dịch tài chính. Luật pháp về đất đai và nhà ở tại Việt Nam quy định rõ quyền sử dụng đất và các thủ tục liên quan, đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh.

Đầu tư bất động sản là quá trình mua bán, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc cải tạo bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận. Đây là hình thức đầu tư phổ biến do giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian và có khả năng mang lại dòng tiền ổn định. Bất động sản là tài sản có tính chất cố định và không thể di chuyển, do đó, việc mua bán và chuyển nhượng cần tuân theo các quy định pháp lý đặc biệt, với hai yêu cầu quan trọng:

• Ký kết và thực hiện hợp đồng: Mọi giao dịch bất động sản phải được lập thành văn bản và có sự xác nhận giữa các bên liên quan.

• Đăng ký chủ quyền: Việc đăng ký chủ quyền giúp xác định quyền sở hữu của người mua và đảm bảo nghĩa vụ của các bên với cơ quan Nhà nước. Điều này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, ngăn chặn tranh chấp hoặc rủi ro từ tài sản không minh bạch về nguồn gốc.

Trước khi tham gia giao dịch, các bên mua, cho vay, thuê hoặc bên thứ ba cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của bất động sản để tránh rủi ro từ các tài sản có vấn đề về pháp lý.

Những lợi ích mà thị trường bất động sản mang lại?

Thị trường bất động sản đóng góp vào nền kinh tế, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển và cải thiện cả cơ chế chính sách lần đời sống xã hội, cụ thể:

• Góp phần thúc đẩy sản xuất: Tăng nhu cầu vật liệu xây dựng, nội thất, tạo việc làm và cơ hội phát triển cho các ngành liên quan.

• Tạo động lực đầu tư: Có khả năng sinh lời cao và đóng vai trò tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

• Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế: Chi tiêu cho nhà ở tăng trưởng GDP và đóng góp vào nguồn thu ngân sách qua thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Mở rộng thị trường nội địa và quốc tế: Thu hút vốn FDI, tăng cường hội nhập kinh tế quốc tế và đa dạng hóa sản phẩm trong nước.

• Ổn định xã hội: Cung cấp nhà ở, tạo công ăn việc làm và giảm tỷ lệ thất nghiệp.

• Nâng cao đời sống nhân dân: Cải thiện điều kiện  nhà ở và các dịch vụ như y tế, giáo dục.

• Thúc đẩy đổi mới chính sách: Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và quản lý nhà nước.

Phân loại thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể phân loại theo các tiêu chí chính sau:

Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước:

• Thị trường chính thức: Các giao dịch hợp pháp, được kiểm soát bởi Nhà nước.

• Thị trường phi chính thức: Các giao dịch không nằm trong sự quản lý của Nhà nước.

Theo trình tự tham gia thị trường:

• Thị trường quyền sử dụng đất: Bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đất.

• Thị trường xây dựng và bán hoặc cho thuê bất động sản: Gồm các hoạt động đầu tư và thi công.

• Thị trường bán hoặc cho thuê lại: Đối với bất động sản đã sở hữu hoặc thuê trước đó.

Theo loại hàng hóa bất động sản trên thị trường:

• Thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng, và dịch vụ.

Theo tính chất của giao dịch:

• Thị trường mua bán, cho thuê, và các giao dịch thế chấp, bảo hiểm.

Các yếu tố cần có để hình thành thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ có thể hoạt động hiệu quả nếu đáp ứng ba yếu tố chính:

• Chủ thể tham gia: Bao gồm người bán, người mua, nhà đầu tư, môi giới và các công ty tư vấn. Những chủ thể này đóng vai trò là nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường.

• Khách thể: Khách thể chính là các tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình thương mại và đất đai nói chung.

• Giới trung gian: Đội ngũ trung gian như các nhân viên môi giới hoặc công ty môi giới đóng vai trò kết nối người mua và người bán, giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ. Để đảm bảo tính chuyên nghiệp, đội ngũ môi giới cần được cấp phép hành nghề thay vì hoạt động thiếu quy chuẩn như “cò đất,” từ đó tạo nên một môi trường giao dịch lành mạnh và minh bạch.

Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

Chất lượng và hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Trình độ phát triển kinh tế của quốc gia: 

Ở các nước có nền kinh tế phát triển, thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ và đa dạng, ngược lại ở các nền kinh tế kém phát triển, thị trường này còn hạn chế và dễ gặp phải tình trạng bong bóng.

Các cơ hội và thách thức của thời đại: 

Tình hình kinh tế toàn cầu và các cuộc khủng hoảng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Ví dụ, một cuộc khủng hoảng tài chính có thể làm giảm nhu cầu mua bất động sản.

Sự hội nhập kinh tế quốc tế: 

Việc hội nhập quốc tế giúp thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài và gia tăng sự cạnh tranh, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Các thuật ngữ liên quan đến thị trường bất động sản

Để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản, cần biết đến một số thuật ngữ chuyên môn thường được sử dụng trong ngành:

• Kinh doanh bất động sản: Đây là hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản với mục đích sinh lợi nhuận, bao gồm cho thuê và bán lại bất động sản.

• Môi giới bất động sản: Là công việc của các chuyên viên hoặc công ty môi giới, đóng vai trò là trung gian, kết nối các bên mua, bán hoặc thuê bất động sản. Nhiệm vụ của họ là giúp các bên tìm kiếm đối tác và thực hiện giao dịch.

• Bong bóng bất động sản: Đây là hiện tượng khi giá trị bất động sản tăng cao quá mức và không còn phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Nếu tình trạng này tiếp diễn, sẽ có nguy cơ “vỡ bong bóng” khi thị trường chững lại, khiến nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ do không thể bán được tài sản với mức giá cao.

• Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và cho thuê bất động sản một cách công khai. Các sàn giao dịch này cung cấp thông tin và hỗ trợ pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

Dự án bất động sản: Là các dự án xây dựng các công trình bất động sản, bao gồm nhà ở, khu thương mại hoặc khu công nghiệp. Mỗi dự án cần được thẩm định và phê duyệt bởi cơ quan chức năng trước khi đưa vào thực hiện.